【 文章来源及三审三校： 来源：营销部，编辑：刘雯，复审：王周媛，终审：甘明翠 】
去年保交楼政策刚出来的时候，很多人都为之一振，从729政治局会议首提“保交楼”开始，40天内，就有30多个省市接连发力，到8月底，央行也正式介入了，之后各种金融政策更是持续了三四个月，如今，全国的保交楼工作，已经开展近一年了，这些政策的落地情况，如何了？
从百年建筑网最近公布的一个数字来看，真实情况，似乎并没有我们想得那么乐观，截至今年5月份，全国1114个保交楼项目的交付率处于低水平，其中，按地区来分，最低的是河南，仅为11%，不知道各位还记不记得，去年关于保交楼动作最快、最猛的一个省份。也正是河南政治局会议后，8月初，郑州就出台了房地产纾困基金方案,而后9月6日又喊出大干30天的复工口号，一个月后，郑州发布显示，全市排查的147个已售停工、半停工项目，有145个已经实现了复工，这个雷霆速度和复工比例，在当时可以说非常轰动了,只是在省会城市如此高调且努力的带动下，到今年5月，10个月过去了河南整体的交付率却只有11%这也让河南的保交楼工作，陷入了一种复工与交付成绩错位的尴尬处境,而全国的交付率也只有34%，显然，不是只有河南在面对这种尴尬，与此同时，很多暴雷企业也有同样的遭遇，最早暴雷的恒大，也是最早签下保交楼军令状的房企。相关数据显示，一年多来的恒大，2022年全年复工了732个保交楼项目，累计交楼30.1万套，和年初的60万套目标差了一半，而恒大目前等待保交楼的房源，一共约120万套，按这个节奏，恒大的保交付之路，应该还要走很长一段时间。不过，这也触发了我一直好奇的几个问题：为什么全国推动保交付，这么难？谁的原因？从复工到交付，中间的过程为什么尤其难？
01、先要明确一个共识，保交楼是保项目，不是保企业
而政府之所以要保项目，就是因为很多企业本身已经自顾不暇了,目前基本是各凭造化的状态，所以在保项目上，很难看到他们再持续发力。这时，面对全国各地涌出的问题楼盘，政府为了保障民生利益，不得不先救项目，所以，保交楼的专项资金，都是以单个项目为申请主体的，最多也只关联到项目公司，而不是背后的集团公司，这种先救项目的态度，有一个很明显的印证：专项借款到项目上之后，需要“新老划断”，意思就是这个钱，只能用来完成项目的交付工作，这也提前向开发商、金融机构和工程商们，摆明了一件事：无论此前项目欠了多少旧账，都不能动用专项借款去补窟窿其实也有点强制的意思。很快，全国大大小小的城市，陆续开始执行这一政策，对拟使用保交楼专项借款项目开展全面审计，审计主要包括房地产项目的资金投入，和资产负债情况等。这里的资产负债审计，指的就是单个项目的前期债务厘清，目的很直接，就是保证项目的旧账和新款，在后续的交付工作中互不粘连。
02、让保交楼的钱，真正落到项目交付上
到今年，不只省会城市，全国各地都在按照这个模式来执行保交付，我在住建部官网上，看到了湖南郴州的一个下辖县，也在当地的保交楼工作中，明确强调了要“新老划断”这件事而福建闽侯的官方公号上，当地的住建局负责人甚至直接强调：新老划断，是复工续建“保交楼”项目的关键所在，这种强势的官方态度，要表达的其实只有一点，保交楼政策，是在全力保项目，而问题也是同时存在的，正如闽侯住建局负责人后来提到的一点，要真正做到新老划断，还能快速推动项目建设考验的，就是政府和开发商、施工方、金融机构之间的协调能力这也是目前，很多城市推进保交楼工作的一个挑战，第二个难点在于，保交楼资金，也不是一味兜底。很多企业对保交楼存在一定的误解，或者说强烈的依赖认为政府推动保交楼，就必须全权负责到底，但其实，保交楼这个惠民政策，主要是为了带动项目的交付进程而不是给企业兜底的，最能体现这一点的，就是很多城市在官方文件中提到的，保交楼的专项借款，有明确的还款时间，而且需要实体抵押，这也让很多本就活得艰难的开发商，打起了退堂鼓，比如，因为在《保交楼专项借款资金管理办法》就写明了项目交付后开发商要按照各自上报的还款计划，按时按月还款有人可能会担心：按目前的企业运转情况，还不上怎么办？这一点，政府其实也有顾虑，如果未来房企还不上这些借款，那压力就直接转嫁给地方银行了，甚至影响到当地的金融系统为了避免这种连锁反应发生，《办法》里也提前注明了：借款企业需提前提供足额的资产，作为借款的抵押担保物，这就是专项资金的第一道保险杠，而且还有第二道杠，项目的存量资产处置、新建房屋销售回款等资金，都要全额进入政府托管账户，未来优先用于偿还借款。所以，对开发商来说，就算项目烂尾了，前期卖出的房款起码还能属于自己，但交付工作结束后，销售款就不一定是自己的了，没有了新增利益，很多房企也就不愿意给自己增加更多负担，这就造成了，部分房企的保交付动力不足，有的甚至干脆不借这个钱。还有一点，专项借款并不是为了给项目托底，就是说，借了钱，也不一定够用，各地的保交付名单很多，具体到每个项目上，能申请的专项金额有限。所以这个资金最大的作用，就是促进项目回到正常的交付轨道上，至于专项资金无法覆盖缺口的地方，就要开发商积极自救了，办法也简单：处置资产，回笼资金。保交楼的专项资金只能缓解一时，并不能给企业流动性带来根本性改善，这也是目前一些房企最大的困境。他们没有足够多的资金留给烂尾项目，也并不像恒大那样不得不公开承担起社会责任。所以，与其耗尽力气保交楼，让自身流动性变得更差，不如彻底放弃挣扎。
03、最核心的原因，是项目及企业自身就存在很大问题
近两年，很多问题楼盘之所以停工，就是因为开发商欠了承包单位的工程款，或者无法兑付利益关联方的前期投资，这种历史债务不解决，会直接导致后续的合作出现信任危机，保交付的工作，自然也不能按时按质展开，其中一个很直观的因素就是，项目上心不齐，在新老划断的规定下，很少有承包商，愿意承担垫资施工的压力，为了避免再次被套牢，有的工程单位，选择的复工方式是一步一动，也就是资金到位一部分，才愿意开一天工。于是，这就成了当地推进保交付时，一个无法避免的难题。在无法保证自身权益的情况下，各方保交付的动力其实都不算太高，另一个，就是企业本身的问题，可能比项目更大，各位有没有发现，前几年暴雷的很多项目背后，其实都出现了一个相似的身影那就是金融型房企，我们前面提到的恒大，以及去年暴雷的融创，就是这种靠金融运作扩大规模的典型。具体落到项目上，就是以较小的土地成本或建设成本，邀请各个合作方一起开发，这也导致了牵扯进来的资方比较复杂，大到金融机构，中到一些地头蛇企业，小到民间借贷，虽然股东各有不同，但大家都以逐利为目标，很少关心什么品牌和项目。因此，最终项目烂尾时，他们大都选择置身事外，更关心自己能带走多少利益，没有人愿意站出来承担责任，这种情况，在很多烂尾项目中时有发生，也是各省市保交付工作的最大阻力，但也并不是完全不能解决。
04、那么，行业内是怎么解决保交楼难题的？
其实早在去年，远洋就接手过一个浙江的恒大烂尾楼，也给出了一个解决方案这个项目，就是前面提到的金融运作的产物，开发商已经无力继续，各资方、工程商之间也都缺乏信任，大家都不愿意继续出钱、出力，而远洋扮演的角色，就是沟通者以第三方代建的身份介入，重新梳理各方关系，并通过专业的工程管控，对资方的信用背书，以及与客户充分、积极的沟通，逐步推动交付工作有序进行。最终换来了整个项目的盘活，也成了浙江第一个交付的恒大项目。从这个案例也可以看出，想要真正盘活一个项目，靠的从来不是政府的一头热，不仅政府要有保交楼的决心，项目上，企业、合作方、工程商等也要齐心协力才能排除万难，推进项目一步步交付。因此，我们也期待着越来越多的企业和社会主体，主动承担社会责任，投入保交楼工作，为全国的购房者、为整个行业，交出更好的房子！
